Como avaliar se os rendimentos dos FII estão atrativos

Como avaliar se os rendimentos dos FII estão atrativos

Fundos de investimento imobiliário podem pagar uma renda periódica a seus cotistas; saiba avaliar se os rendimentos dos FII estão atrativos em dado momento

Os fundos de investimento imobiliário (FII) podem pagar rendimentos isentos de imposto de renda a seus cotistas, sempre que o fundo atender a certos pré-requisitos. Em alguns casos, os rendimentos dos FII podem, até mesmo, ser constantes e periódicos.

É o que acontece com os fundos que alugam os imóveis da sua carteira. Seus cotistas recebem em conta, periodicamente, rendimentos referentes aos aluguéis, proporcionais à participação do investidor no fundo.

A distribuição pode ser, por exemplo, mensal ou trimestral. Varia de fundo para fundo. Mas como saber se os rendimentos dos FII estão realmente atrativos e interessantes?

Primeiro, é fundamental entender o que representam os rendimentos dos FII. São quantias em dinheiro pagas aos cotistas, proporcionais à quantidade de cotas que eles detêm.

Em outras palavras, eles são distribuídos aos cotistas enquanto eles ainda são cotistas. É similar ao que acontece quando uma empresa distribui dividendos aos seus acionistas.

Os rendimentos dos FII, portanto, são uma forma de remuneração diferente daquela que o investidor obtém quando vende as suas cotas.

Como já falamos aqui no blog, há duas formas de ganhar dinheiro com fundos imobiliários: por meio dos rendimentos distribuídos ou de uma eventual valorização das cotas na bolsa. Mas, neste último caso, o ganho só é realizado quando o investidor de fato vende as suas cotas por um preço mais alto do que o preço de aquisição.

É semelhante ao que ocorre, por exemplo, com o investidor que lucra com a valorização de uma ação na bolsa. Ele vende a ação por um preço mais alto do que o preço de compra, ganhando na diferença.

Rendimentos dos FII devem ser comparados ao preço de aquisição das cotas

Outro ponto que é preciso compreender é que os FII são fundos fechados, não permitindo aplicações e resgates.

Para se tornar cotista, o investidor deve adquirir suas cotas em uma oferta pública – que têm um prazo limitado para ocorrer – ou comprá-las, a preço de mercado, de outro investidor. Para se desfazer de suas cotas, é preciso vendê-las a outro interessado. A negociação de cotas entre os investidores geralmente se dá na bolsa de valores.

Diferentes cotistas que comprarem cotas em momentos distintos podem ter preços de aquisição também diferentes. Acontece que os rendimentos, se forem periódicos e constantes, não variam tanto, permanecendo os mesmos para todos os cotistas.

Ou seja, diferentes cotistas podem ter rentabilidades diferentes, pois o retorno percentual depende do preço que o investidor pagou pelas suas cotas.

Ao divulgar sua remuneração, os FII informam o valor em dinheiro pago por cota, e não uma rentabilidade percentual. Para saber se aqueles rendimentos são interessantes ou não, o investidor precisa relacioná-los ao preço de aquisição das cotas.

Vamos a um exemplo hipotético, com números, para ficar mais fácil. Imagine um fundo voltado para aluguel de imóveis que faz sua oferta pública inicial a um preço de 100 reais a cota. Suponha que ele divulgue um rendimento estimado de 1 real por cota todo mês.

Isso significa que quem comprar cotas na oferta pública investirá 100 reais por cota e receberá 1 real mensal por cota, a título de rendimento e isento de IR. Ou seja, a rentabilidade desses investidores, dali para frente, será de 1% líquido ao mês. Geralmente, nas ofertas públicas, os FII também informam o retorno percentual estimado.

Imagine agora que os contratos de aluguel dos imóveis deste fundo prevejam o seguinte: os aluguéis serão reajustados anualmente pela inflação por um prazo de cinco anos, ao final do qual será possível reajustá-los acima da inflação.

Ou seja, durante todo o primeiro ano (até o primeiro reajuste pela inflação), o fundo continuará pagando um real mensal por cota. Só que depois que o FII começar a negociar em bolsa, os preços das suas cotas podem subir ou descer.

Assim, quem comprar cotas na bolsa por um preço maior do que 100 reais terá uma rentabilidade menor que 1% ao mês durante o primeiro ano; já quem comprar cotas por um preço inferior a 100 reais terá uma rentabilidade maior que 1% ao mês no mesmo período.

Por exemplo, se dali a dois meses o preço da cota tiver subido para 105 reais, o investidor que a comprar nesse patamar terá uma rentabilidade de 0,95% ao mês até o próximo reajuste. Afinal, 1 real representa 0,95% de 105.

Já se o preço da cota tiver caído para 98 reais, o investidor que a adquirir por esse valor terá uma rentabilidade de 1,02%, pois 1 real representa 1,02% de 98.

É a mesma lógica do investimento direto em imóveis para aluguel. Se você compra um imóvel por 300 mil reais e o aluga por 3 mil reais mensais, sua rentabilidade será de 1% ao mês. Nesse caso, trata-se da rentabilidade bruta, pois sobre esse valor incidirão taxas e IR.

Agora, se você encontrar um imóvel similar por 290 mil reais e conseguir alugá-lo pelos mesmos 3 mil reais mensais, você estará fazendo um negócio melhor. Nessa caso, a rentabilidade bruta será de 1,03% ao mês.

Para quem pretende comprar cotas de um fundo imobiliário que já está sendo negociado em bolsa, é fundamental, portanto, comparar o valor em dinheiro do rendimento com o preço da cota na hora da compra, para ver se o retorno é de fato interessante.

Isto, é claro, se estivermos falando de um fundo que paga rendimentos periódicos e constantes e da estratégia de focar nos rendimentos, e não na valorização da cota.

Como saber se a rentabilidade do FII está interessante

E o que seria, neste caso, uma remuneração interessante? Nesse caso, o investidor precisa comparar a rentabilidade percentual que ele seria capaz de obter no fundo imobiliário com a rentabilidade percentual dos investimentos conservadores.

Como os FII são investimentos com mais risco do que a renda fixa conservadora, eles precisam pagar mais que os investimentos de baixo risco para valerem a pena.

O investidor pode fazer essa comparação com os fundos de renda fixa conservadora, os CDBs ou os títulos públicos. Mas o ideal mesmo é comparar os FII com os títulos públicos atrelados à inflação, negociados no Tesouro Direto sobre o nome de Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais (NTN-B).

Primeiro porque os títulos públicos federais são os investimentos de menor risco de calote da nossa economia. Então, para valer a pena, qualquer investimento com maior risco deve ser capaz de superar a remuneração dos títulos públicos.

Segundo porque, assim como os títulos Tesouro IPCA+, os FII também têm sua remuneração corrigida pela inflação. Eles pagam uma remuneração prefixada, expressa num percentual anual, mais a variação do IPCA.

Assim, se os rendimentos de um FII serão apenas corrigidos anualmente pela inflação por um período de cinco anos, o investidor pode compará-lo a um Tesouro IPCA+ de mesmo prazo. Se a parte prefixada da remuneração do título for inferior ao rendimento do FII, então o FII está atrativo.

Suponha que, ao comprar cotas de um FII hoje, você obtenha um rendimento equivalente a 0,7% ao mês, corrigido anualmente pela inflação por cinco anos. Agora imagine que um Tesouro IPCA+ com prazo de cinco anos esteja pagando 5% ao ano mais IPCA.

Para saber se o FII está com uma remuneração interessante, você pode converter a sua taxa mensal para uma taxa anual. No caso, 0,7% ao mês equivalem a 8,73% ao ano. Lembrando que, no FII, essa é a remuneração acima da inflação e líquida de IR.

Assim, comparando-a aos 5% ao ano do Tesouro IPCA+, verificamos que o FII está mais vantajoso que a renda fixa, que ainda sofre cobrança de taxas e imposto de renda.

Você não deve olhar apenas a rentabilidade

A rentabilidade não deve ser o único fator avaliado para considerar o investimento em um FII, principalmente quando o investidor pretende comprar as cotas na bolsa, fora de uma oferta pública.

Convém, por exemplo, saber se o FII paga (ou pagará) rendimentos estáveis e periódicos, ou se apenas eventuais; qual a periodicidade dos pagamentos; a frequência dos reajustes; o índice de inflação que irá corrigir os rendimentos; e se os rendimentos podem estar, de alguma forma, atrelados ao desempenho dos negócios dos inquilinos.

Se o fundo está fazendo uma oferta pública inicial, isto é, iniciando suas atividades, ele não terá histórico de rendimentos. Mas toda oferta pública conta com vasto material, que deve ser lido e analisado pelo investidor, a fim de avaliar os riscos do investimento.

No caso dos fundos que já estão sendo negociados em bolsa, o investidor pode analisar seu histórico de rendimentos e os relatórios divulgados pelo gestor.

Preste atenção se os rendimentos tiveram, em algum momento, uma alta ou queda brusca e pontual e procure descobrir o motivo.

Rendimentos podem subir repentinamente, por exemplo, por conta da venda com lucro de um imóvel da carteira ou da amortização de cotas, isto é, da devolução de parte do principal aos cotistas. No caso de uma amortização, verifique se isso pode significar que o fundo está em período de desinvestimento, podendo se encerrar em breve.

Já as quedas repentinas podem ocorrer por conta de fatores como o aumento da vacância dos imóveis da carteira, inadimplência dos inquilinos ou quedas nos valores dos aluguéis.

Lembrando que a rentabilidade percentual de um FII pode subir não por um aumento nos rendimentos pagos, mas por uma queda nas cotas, o que pode indicar problemas no fundo. É preciso ficar atento.

Finalmente, é interessante verificar a liquidez do FII que está sendo analisado. Se ele tiver muito pouca liquidez, seu risco será maior, pois será mais difícil vender as cotas caso o investidor deseje sair do fundo.

Note que toda essa análise é bastante conservadora, pois considera apenas os rendimentos do FII em relação ao valor que o investidor pretende aplicar. Ganhos com uma eventual valorização das cotas não estão sendo considerados aqui.

Quer investir em fundos imobiliários? Este guia traz tudo que você precisa saber sobre os FII. Aqui na GENIAL temos oportunidades para você. Abra sua conta!

Fonte: Blog Genial

Entre em contato com um dos assessores da AMG Capital através do email contato@amgcapital.com.br.

Please follow & like us 🙂

RSS
Follow by Email
Facebook
Twitter
LinkedIn
Instagram

Disclaimer

O conteúdo do Blog da AMG Capital Agentes Autônomos de Investimentos (“AMG Capital”) não deve ser considerado um relatório de análise para os fins do artigo 1º da Instrução CVM nº 483, de 6 de julho de 2010, tem caráter meramente informativo, não constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro, investimento, sugestão de alocação ou adoção de estratégias por parte dos destinatários. Os prazos, taxas e condições aqui contidas são meramente indicativas. As informações contidas neste Blog da AMG Capital foram consideradas razoáveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes públicas consideradas confiáveis. A AMG Capital não dá nenhuma segurança ou garantia, seja de forma expressa ou implícita, sobre a integridade, confiabilidade ou exatidão dessas informações. O conteúdo do Blog da AMG Capital também não tem a intenção de ser uma relação completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados. As informações de terceiros disponibilizadas no Blog da AMG Capital não refletem nossa opinião de modo que não nos responsabilizamos pela veracidade, exatidão e correção das informações. Os instrumentos financeiros discutidos no Blog da AMG Capital podem não ser adequados para todos os investidores. Este material não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. Recomenda-se uma profunda análise das características, prazos e riscos dos investimentos antes da decisão de compra/venda/aplicação/resgate. É expressamente recomendada a leitura do Regulamento, prospecto, edital e demais materiais de divulgação antes da decisão de investimento, com especial atenção aos fatores de risco. A AMG Capital não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste material ou seu conteúdo. Rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. Em relação ao conteúdo do Blog da AMG Capital fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da AMG Capital. A Ouvidoria da Genial Investimentos tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes não se sentirem satisfeitos com as soluções de seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: 0800 605 8888. Para maiores informações sobre produtos, tabelas de custos operacionais e política de cobrança, favor acessar o site: www.genialinvestimentos.com.br.

Related posts

Como declarar renda fixa no Imposto de Renda

Investimentos em renda fixa devem ser informados na declaração de imposto de renda de quem estiver obrigado a declarar. Saldos superiores a 140 reais e rendimentos obtidos com aplicações como CDB, LCI, LCA, debêntures e títulos públicos precisam ser informados à Receita. Neste artigo você vai aprender a declarar...

Leia Mais

Como declarar Tesouro Direto no Imposto de Renda

Investidores que são obrigados a entregar a declaração de imposto de renda 2018 devem informar suas aplicações financeiras na declaração. Os títulos públicos negociados pelo Tesouro Direto não ficam de fora. Neste post, veremos como declarar Tesouro Direto no IR 2018. Algumas regras de obrigatoriedade para entrega da declaração...

Leia Mais

Give a Reply

Gostou deste artigo? Compartilhe!