Fundos imobiliários: tudo que você precisa saber

Fundos imobiliários: tudo que você precisa saber

Invista em imóveis de alta qualidade com apenas mil reais! Este guia traz tudo que você precisa saber sobre o investimento em fundos imobiliários

Que tal investir em imóveis de alto padrão e de maneira diversificada, com apenas mil reais? Melhor ainda: sem burocracia, com alta liquidez e aluguéis isentos de imposto de renda? É isso que acontece quando você investe em fundos imobiliários.

O brasileiro gosta de investir em imóveis, mas a verdade é que o investimento direto nesse tipo de ativo é trabalhoso, burocrático, arriscado e demanda muitos recursos.

Nesse sentido, os fundos de investimento imobiliário (FII) surgiram como uma forma de tornar o investimento em imóveis mais acessível ao grande público.

Comprar cotas de um FII é como comprar um pedacinho de um imóvel ou de uma carteira diversificada de imóveis.

Em vez de imobilizar centenas de milhares de reais em um único imóvel residencial e ter que lidar com inquilinos pessoas físicas, você aplica apenas alguns poucos milhares de reais e tem acesso a empreendimentos comerciais e locatários de alta qualidade.

E se quiser se desfazer do seu investimento – seja porque precisa de recursos, seja porque deseja realizar seus lucros – basta vender as cotas do seu FII a outro investidor. Bem diferente do processo de vender um apartamento, o que pode levar meses.

Este post traz tudo que você precisa saber para compreender o funcionamento dos fundos imobiliários e tomar suas decisões de investimento. Eis os tópicos que iremos abordar:

O que são fundos de investimento imobiliário

Os principais tipos de fundos imobiliários: renda, desenvolvimento, compra e venda, recebíveis e fundos de fundos

Onde investem os FIIs de renda, voltados para aluguel

Como investir em fundos imobiliários

Rentabilidade: duas formas de ganhar dinheiro

Fundos imobiliários são renda fixa ou renda variável?

As diferenças entre o investimento em FIIs e o investimento direto em imóveis

Riscos dos fundos imobiliários

O que são os fundos imobiliários

Fundos imobiliários são fundos que investem em ativos do mercado imobiliário. Podem ser chamados de fundos de tijolo, quando investem diretamente em imóveis, ou de papel, quando investem em títulos de renda fixa lastreados em imóveis.

edifícios

Os fundos de tijolo em geral investem em empreendimentos comerciais de alto padrão, como lajes corporativasshopping centershotéisgalpões industriais, hospitais e instituições de ensino.

Nada impede que fundos imobiliários invistam também em imóveis residenciais, mas este modelo não é comum no Brasil.

Os FIIs podem tentar lucrar com o aluguel dos imóveis da carteira e/ou com sua valorização. Os fundos voltados para aluguel tendem a pagar rendimentos periódicos mais ou menos estáveis, frutos dos aluguéis cobrados a seus inquilinos, que geralmente são grandes empresas.

Já os fundos de tijolo voltados para a valorização dos imóveis podem atuar comprando e vendendoimóveis ou então construindo empreendimentos para posterior venda.

Os fundos de papel, por sua vez, investem em ativos como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), títulos de dívida destinados a financiar empreendimentos imobiliários.

Os CRIs são títulos que conferem, ao investidor, o direito de receber, dos mutuários, os pagamentos por algum tipo de financiamento imobiliário. Já as LCIs são emitidas por instituições financeiras a fim de captar recursos para conceder crédito imobiliário.

Saiba mais sobre os CRIs e as LCIs.

Principais tipos de fundos imobiliários

Os fundos de investimento imobiliário podem ser divididos em cinco tipos:

1. Fundos de renda

São aqueles que compram ou constroem imóveis para gerar renda com aluguel. Costumam pagar rendimentos periódicos aos cotistas, referentes aos aluguéis.

Os contratos de aluguel dos fundos imobiliários costumam ser de longo prazo – cinco a dez anos – e corrigidos anualmente por um índice de inflação. Já os locatários costumam ser empresas sólidas e de grande porte.

Pode-se considerar que esse tipo de FII oferece proteção contra a inflação.

2. Fundos de desenvolvimento

Investem na construção de imóveis para lucrar com sua venda. Costumam oferecer uma renda mínima garantida aos cotistas enquanto os empreendimentos estão em construção, para incentivá-los a entrar no fundo. Terminado o prazo de renda mínima garantida, a remuneração do fundo tende a variar.

Guindastes em obra

3. Fundos de compra e venda

Tentam lucrar com a compra e a venda de imóveis comerciais de alto padrão. A ideia é comprar as unidades quando o mercado está deprimido para vendê-las na alta. Seu rendimento tende a ser variável.

4. Fundos de recebíveis imobiliários

São os fundos de papel. Investem em títulos de renda fixa usados para financiar o mercado imobiliário, como LCIsCRIs e Letras Hipotecárias (LHs). Por se tratar de um fundo de renda fixa, seus rendimentos podem ser estáveis e previsíveis.

5. Fundos de fundos

Investem em cotas de outros fundos imobiliários, sendo bastante diversificados. São vantajosospara os investidores que não querem ter trabalho de escolher os ativos para montar uma carteira de fundos imobiliários, preferindo uma gestão profissional.

Possibilitam o investimento de forma bem diversificada com poucos recursos, mas a remuneração pode ser variável. É fundamental analisar a qualidade do gestor antes de investir.

Falamos mais sobre os cinco principais tipos de fundos imobiliários neste post.

Onde investem os fundos voltados para aluguel

Os fundos imobiliários de renda costumam investir nos seguintes tipos de imóveis:

Shopping centers: um único shopping center já apresenta grande diversificação de inquilinos. O aluguel costuma ser constituído por uma parcela fixa e outra atrelada às receitas dos lojistas, o que faz com que o desempenho desses FIIs esteja diretamente ligado ao desempenho do varejo. Falamos mais sobre o funcionamento dos fundos de shopping neste outro post.

Escadas rolantes de shopping center

Lajes corporativas: imóveis de alto padrão alugados para grandes empresas, como estatais e multinacionais. O grau de diversificação desses fundos varia. Uns investem em vários empreendimentos, locados para diversos inquilinos; outros investem em um único imóvel, mas há diversificação de locatários; e outros focam em um único imóvel locado para um único inquilino. O aluguel, em geral, é fixo e corrigido anualmente pela inflação.

Galpões logísticos: em geral, imóveis de inquilino único, mas nada impede que um fundo invista em vários galpões. Podem ser alugados para centros de distribuição de grandes varejistas, indústrias e empresas de logística. O aluguel normalmente é fixo e corrigido pela inflação.

Imóveis residenciais: podem ser bem pulverizados, mas inquilinos pessoas físicas tendem a ser mais arriscados que empresas de grande porte. Aluguel fixo e corrigido pela inflação.

Agências bancárias: alugadas para bancos. Apesar de investirem em inúmeras agências, em geral todas são alugadas para uma única instituição financeira. O aluguel é fixo e reajustado anualmente pela inflação.

Escolas, universidades e hospitais: fundos que investem nesse tipo de ativo geralmente têm apenas um imóvel na carteira, alugado para um único inquilino. Assim como nos shopping centers, o aluguel é condicionado à receita do locatário e pode variar.

Hotéis e flats: investem em quartos de hotel e flats (condo-hotéis). O aluguel está condicionado às receitas geradas pelas unidades.

Como investir em fundos imobiliários

Fundos imobiliários são fundos fechados, o que significa que eles não aceitam aplicações e resgates. É diferente do que ocorre com os fundos abertos, mais conhecidos das pessoas físicas, como os fundos de renda fixa e de ações.

Para se tornar cotista de um fundo imobiliárioé preciso adquirir cotas durante uma oferta pública ou então comprá-las de outro investidor. Já para se desfazer do investimento, o cotista deve, necessariamente, vender as suas cotas a outro investidor interessado.

Essas formas diferentes de entrar e sair do investimento também fazem com que os fundos imobiliários não tenham exatamente um valor mínimo de aporte inicial, como os fundos abertos.

investimento inicial mínimo pode variar bastante. E depois que as cotas começam a ser negociadas na bolsa, seus preços passam a depender da demanda dos investidores. Mas, em geral, é possível investir em um FII com alguns poucos milhares de reais.

edifícios e pôr do sol

Oferta pública

Uma oferta pública é uma emissão de ativos sujeita a uma série de regras estabelecidas pelos órgãos reguladores. Os FIIs, assim como outros tipos de investimento, só podem ser oferecidos aos investidores em geral por meio de ofertas públicas.

As ofertas públicas mais conhecidas provavelmente são as ofertas iniciais de ações (IPO na sigla em inglês), primeira emissão de ações de uma empresa na bolsa quando ela decide abrir o capital.

As ofertas públicas de cotas de FII geralmente ocorrem quando o fundo é constituído, mas nada impede que o fundo promova novas emissões de cotas mais para frente.

Antes de iniciar suas atividades, o FII apresenta sua estratégia de investimento ao mercado, bem como o preço da cota e a rentabilidade esperada. Os investidores interessados têm, então, um prazo para decidir quanto vão investir e reservar suas cotas. Quando elas forem emitidas, os investidores que reservaram receberão sua parte.

Negociação de cotas na bolsa

Fora dos períodos de oferta pública, a única maneira de entrar e sair do investimento é por meio da compra e venda de cotas entre investidores.

Essa etapa é facilitada pelo fato de os FIIs poderem ter suas cotas negociadas em bolsa de valores, como se fossem ações. Isso confere bastante liquidez ao investimento, além, é claro, de transparência. É fácil acompanhar os preços das cotas, suas valorizações e desvalorizações e o desempenho geral do mercado.

Para negociar cotas de FIIs em bolsa é necessário ter uma conta em uma corretora de valores. O investimento pode ser feito via home broker ou mesa de operações e está sujeito às mesmas taxas da negociação de ações, como corretagem e custódia.

Rentabilidade: duas formas de ganhar dinheiro

Os fundos imobiliários permitem aos investidores lucrar de duas formas: pelos rendimentos pagospelo fundo aos cotistas e pela valorização das cotas.

Rendimentos isentos de IR

Os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda para as pessoas físicas, desde que sejam atendidas três condições: o fundo deve ter, no mínimo, 50 cotistas; ter cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado; e o cotista beneficiado com a isenção não pode ser dono de mais de 10% das cotas do fundo.

Os fundos imobiliários de papel e os fundos que investem em imóveis para aluguel muitas vezes pagam rendimentos periódicos. Isto é, geram renda para o investidor. Eles podem, por exemplo, pagar uma quantia mensal aos cotistas, referente aos aluguéis dos imóveis da sua carteira.

Outros FIIs pagam rendimentos apenas de vez em quando – quando ocorre, por exemplo, a venda de um imóvel da carteira com lucro.

Mas em qualquer dessas situações, os rendimentos serão isentos de IR, desde que atendidos os pré-requisitos para a isenção fiscal.

Comprar cotas de um fundo de investimento imobiliário que distribui rendimentos periódicos é a forma mais conservadora de investir nesse tipo de ativo. É equivalente, por exemplo, a comprar imóveis para alugar ou ações para receber dividendos.

Essa forma de ganhar dinheiro com FIIs é inclusive indicada para aqueles investidores que já amealharam bom patrimônio e desejam viver da renda das suas aplicações financeiras.

Os investidores que tiverem esta intenção devem analisar se os rendimentos pagos pelo FII são periódicos e consistentes. Além disso, devem avaliar se eles são atrativos em termos percentuais.

Para isso, é preciso comparar o rendimento pago pelo fundo com o preço da cota. Em seguida, deve-se comparar esse percentual com a rentabilidade das aplicações mais conservadoras, notadamente os títulos públicos atrelados à inflação. Para valerem a pena, os fundos imobiliáriosdevem pagar mais do que os investimentos de baixo risco.

Neste outro post, explicamos em detalhes como fazer essa análise.

Valorização das cotas

A outra forma de lucrar com FIIs é por meio da valorização das cotas. Esse tipo de estratégia é menos passiva e requer um maior conhecimento do mercado.

Assim como ocorre com os imóveis, as ações e os títulos de renda fixa menos conservadores, as cotas dos fundos imobiliários também sofrem oscilações de preço, podendo se valorizar ou se desvalorizar.

É possível, portanto, lucrar com a valorização das cotas dos FIIs na bolsa, comprando na baixa e vendendo na alta. Essa estratégia tem mais risco do que o foco na geração de renda, e não há isenção de imposto de renda para os ganhos obtidos dessa maneira.

O lucro com a valorização de cotas de FIIs é tributado em 20%. O IR deve ser recolhido pelo próprio investidor até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Para o investidor conseguir apurar e pagar o imposto corretamente, ele deve manter o controle das compras e vendas de cotas, dos preços médios de aquisição e emitir os DARFs.

Prejuízos, por sua vez, podem ser compensados para reduzir o imposto a pagar em ganhos futuros com fundos imobiliários.

Repare que, por conta dessas características dos FII no que diz respeito à tributação, é preciso ter atenção e cuidado na hora de recolher o IR e prestar contas à Receita.

Neste outro post, explicamos direitinho como apurar e recolher o imposto de renda sobre a valorização de cotas de fundos imobiliários.

E aqui nós mostramos como informar a posse e os ganhos com FIIs na sua declaração de imposto de renda.

Renda fixa ou renda variável?

O fato de os fundos imobiliários pagarem rendimentos periódicos faz com que muita gente os tome por investimentos de renda fixa. Mas nem todo FII é renda fixa.

Investimentos de renda fixa são aqueles que têm fluxos de pagamentos incondicionais e geralmente atrelados a dívidas. Isto é, o investidor tem o direito de receber o que lhe é devido, independentemente do que aconteça ao emissor do ativo.

Por exemplo, a empresa que emite um título de dívida é obrigada a pagar seus credores, tendo lucro ou não. Ainda que ela quebre a obrigação permanece.

Já uma empresa que emite uma ação – investimento de renda variável – só pagará dividendos a seus acionistas se tiver lucro.

Fundos que investem em imóveis para lucrar com sua valorização têm o pagamento dos seus rendimentos condicionado à valorização dos imóveis da carteira e à possibilidade de vendê-los com lucro. Esses FIIs são, portanto, ativos de renda variável.

Já os fundos imobiliários de papel são fundos de renda fixa, uma vez que investem em títulos de renda fixa.

Os fundos que investem em imóveis para aluguel, por sua vez, são, de certa forma, híbridos.

O aluguel têm características de renda fixa. Ele deverá ser pago ao fundo ainda que o inquilino não gere lucro ou receita. Mesmo quando parte do aluguel é variável e atrelado às receitas do inquilino, como ocorre nos fundos de shopping, uma parte do aluguel é fixa. Se o locatário ficar inadimplente, ele pode ser cobrado.

No entanto, se o fundo perder inquilinos, ficando com parte dos seus imóveis vagos, ele deixa de receber aluguéis, o que pode reduzir a remuneração paga aos cotistas.

Saiba mais sobre as diferenças entre renda fixa e renda variável.

Fundo imobiliário X Investimento direto em imóveis

brasileiro gosta de investir em imóveis. Nesse sentido, os fundos imobiliários são veículos muito interessantes, pois apresentam uma série de vantagens em relação ao investimento direto em imóveis, a saber:

tabela investimento em FII X investimento em imóveis

Se quiser se aprofundar nas diferenças entre investir em fundos imobiliários e diretamente em imóveis, este outro post traz mais informações.

Riscos

Como todo investimento, os fundos imobiliários também têm riscos. No geral, eles podem ser considerados investimentos de perfil moderado, ideais para quem deseja uma rentabilidade um pouco maior que a da renda fixa conservadora, mas sem incorrer no risco do investimento em ações.

Ao compreender os riscos de um investimento, você entende os fatores que o beneficiam, bem como os que o prejudicam. A seguir, elencamos alguns dos principais riscos dos fundos imobiliários. Alguns são gerais, comuns a todos os FIIs; outros dependem do perfil do fundo.

• Risco de alta da taxa básica de juros (Selic):

Fundos imobiliários se beneficiam de queda da Selic. Juros mais baixos favorecem o mercado imobiliário, pois barateiam o crédito, estimulam a economia e o bom desempenho das empresas brasileiras.

Além disso, quando a Selic está baixa fica mais fácil para a remuneração dos fundos imobiliáriossuperar a rentabilidade das aplicações conservadoras, que são atreladas às taxas de juros.

Por outro lado, juros em alta ou muito elevados têm o efeito oposto: desestimulam a economia, encarecem o crédito e tornam as aplicações de renda fixa conservadora mais atrativas que investimentos como os FIIs.

Essa influência da taxa básica de juros sobre a atratividade dos fundos imobiliários é uma das variáveis mais importantes para se avaliar os FIIs. Falamos mais sobre isso neste outro post.

• Risco de volatilidade (oscilação das cotas):

As cotas dos fundos imobiliários podem se valorizar ou se desvalorizar. Assim, o investidor pode ter perdas, caso venda suas cotas por um preço menor que o preço de compra.

A flutuação dos preços das cotas dos fundos imobiliários respeita a lei da oferta e da demanda. Um fundo tende a se valorizar quando a perspectiva é de queda na taxa básica de juros e/ou quando há boas expectativas para o seu desempenho, em particular.

Perspectivas de alta nos juros e problemas com os imóveis ou os inquilinos da carteira, por sua vez, tendem a desvalorizá-los.

• Risco de vacância:

Trata-se de um risco específico dos fundos que alugam seus imóveis. É o risco de o fundo perder inquilinos, isto é, ficar com imóveis vagos, o que impacta negativamente na remuneração.

vacância, no mercado imobiliário, é a medida do espaço não locado de um empreendimento. É o contrário da ocupação. Assim, a taxa de vacância de uma carteira de imóveis é a relação entre as áreas disponíveis e a área total locável dos empreendimentos.

O conceito de taxa de ocupação é o oposto: é o percentual da área locável que está efetivamente ocupado por inquilinos.

Muitas unidades vagas pode reduzir a remuneração de um FII, pois ele passa a receber menos aluguéis do que poderia, mas precisa arcar com as despesas da área ociosa.

Além disso, uma taxa de vacância alta dá mais poder de barganha aos inquilinos, que podem forçar os aluguéis para baixo.

No mercado imobiliário, a vacância tende a aumentar quando a economia vai mal, pois as empresas tendem a reduzir custos, diminuir de tamanho e muitas até quebram. Quando há crescimento, por outro lado, as empresas tendem a se expandir e a contratar mais, aumentando a área locada e reduzindo a vacância.

Também ocorre aumento de vacância quando há superoferta de imóveis no mercado, isto é, um descasamento entre oferta e demanda. Por exemplo, quando há uma forte entrega de imóveis novos, não acompanhada do crescimento no número de inquilinos.

Por outro lado, a vacância fica reduzida quando há escassez de imóveis, o que beneficia os fundos imobiliários. Os inquilinos passam a disputar os bons imóveis, e o poder de barganha fica todo nas mãos dos locadores, que podem reajustar os aluguéis para cima.

Neste outro post, trazemos mais detalhes sobre a taxa de vacância.

• Risco de inadimplência/calote:

Fundos que alugam seus imóveis correm risco de inadimplência dos inquilinos. Ficar sem receber os aluguéis devidos pode impactar negativamente nos rendimentos do fundo e motivar renegociações desvantajosas para o FII, ou mesmo o despejo do locatário.

Já os fundos de papel correm o risco de tomar calote dos responsáveis pelos pagamentos – bancos emissores, no caso de LCIs, e mutuários, no caso de CRIs. É o chamado risco de crédito. Um risco baixo depende da saúde financeira do emissor e das garantias do papel – em geral, os próprios imóveis financiados.

• Risco de desvalorização dos imóveis:

Esse risco é mais significativo para os fundos de desenvolvimento e de compra e venda, que pretendem ganhar justamente com a valorização dos imóveis da carteira.

Os preços dos imóveis não variam somente para cima. Eles também podem cair. Fatores como superoferta, economia deprimida ou preços que já subiram demais podem forçar os preços dos imóveis para baixo. Problemas específicos com um imóvel também podem desvalorizá-lo.

desvalorização pode estar associada ao risco de liquidez. Pode ser que, pelo preço desejado, o fundo não encontre compradores, mas por um preço mais baixo haja interessados.

• Riscos próprios da construção:

A incorporação imobiliária é uma atividade de alto risco e enorme potencial de retorno. Muitos problemas podem ocorrer durante a obra, o que pode levar a atrasos na entrega ou à necessidade de os investidores aportarem mais recursos.

• Risco de concentração:

No geral, quanto mais diversificado um fundo, mais pulverizado é o seu risco. Ou seja, quanto mais imóveis na carteira e/ou quanto mais inquilinos, menor é o risco.

Por outro lado, FIIs que investem em um único imóvel ou que têm um único inquilino tendem a ser mais arriscados, por conta da concentração.

Mas esse risco também depende muito da qualidade dos imóveis e dos inquilinos. Ter como inquilino único uma grande estatal pode ser menos arriscado que ter como inquilinos diversas empresas privadas de menor porte.

• Riscos próprios dos locatários:

Cada tipo de locatário tem seus riscos particulares. Fundos cujos aluguéis são atrelados àsreceitas dos locatários, por exemplo, correm o risco de o setor dos seus inquilinos entrar em criseou passar por alguma dificuldade.

Já os inquilinos que têm alguma função social importante, como hospitaisescolas e universidades, costumam ser mais difíceis de despejar.

Finalmente, inquilinos pessoas físicas tendem a ser mais arriscados que grandes empresas, e empresas privadas tendem a ser mais arriscadas do que inquilinos ligados ao setor público, como as estatais.

Fonte: Blog Genial

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