Por que investir em fundos imobiliários é melhor que comprar imóveis

Por que investir em fundos imobiliários é melhor que comprar imóveis

Saiba por que investir em fundos imobiliários é mais vantajoso que investir diretamente em imóveis

Imóveis são considerados, pelos brasileiros, investimentos seguros e sólidos. Na época da hiperinflação, esse raciocínio podia até fazer algum sentido, uma vez que o investimento em imóveis era uma forma de manter o poder de compra dos recursos poupados ao longo da vida.

Mas hoje em dia há formas mais eficientes de se investir em imóveis e que não deixam o investidor exposto aos riscos do investimento direto. É o caso dos fundos imobiliários.

O investimento direto em imóveis deixa o investidor pessoa física exposto a uma série de riscos. Para começar, tende a ser um investimento muito concentrado. A compra de um único imóvel pode custar a poupança de toda uma vida.

O preço de um apartamento em um grande centro urbano, por exemplo, pode chegar facilmente a centenas de milhares de reais. E para custar isso, nem o imóvel nem a localização precisam ser lá aquelas coisas.

Assim, diversificar investindo diretamente em imóveis é difícil. É preciso ter muito dinheiro para montar uma carteira de suficientemente diversificada, com diversas propriedades em diferentes regiões.

Um problema que anda de mãos dadas com a concentração é a falta de liquidez. Além de imobilizar uma grande quantidade de recursos em um único bem, para reavê-los é preciso vendê-lo por completo. Não dá para vender só um pedacinho do imóvel, a menos que você encontre alguém disposto a entrar no investimento em condomínio com você.

Acontece que vender um imóvel pode ser difícil e demorado. E uma venda às pressas pode fazer o investidor perder muito dinheiro.

Além desses riscos mais óbvios, há outros. Por exemplo, o imóvel pode se desvalorizar (acredite, isso pode acontecer!) ou ficar vago por muito tempo até que apareça um inquilino. Enquanto o imóvel está vazio, o proprietário não tem rendimentos e ainda tem gastos.

Ainda há a necessidade de manutenção do bem, a possibilidade de o locatário ficar inadimplente e a necessidade de encarar toda a burocracia dos procedimentos de compra, venda e aluguel.

Fundos imobiliários são mais acessíveis e fáceis de diversificar

Os fundos imobiliários surgem, então, como veículos que permitem ao investidor que gosta de imóveis um investimento com riscos mitigados e menos dor de cabeça.

Os aportes iniciais são muito mais baixos. Com mil reais já é possível comprar um pedacinho de um imóvel, por meio da compra de cotas de um fundo imobiliário na bolsa. Isso torna a diversificação muito mais fácil e acessível.

Com pouco dinheiro é possível montar uma carteira de fundos imobiliários, e um único fundo já pode ter, na carteira, vários imóveis e inúmeros inquilinos.

Isso é uma grande vantagem. Se um imóvel ficar vago, por exemplo, haverá inúmeros outros imóveis ocupados que não permitirão que os rendimentos deixem de fluir. Já se um inquilino ficar inadimplente, outros locatários continuarão garantindo o fluxo dos aluguéis.

Nesse sentido, os fundos de shoppings são naturalmente diversificados. Entenda por quê.

A negociação das cotas na bolsa de valores também torna o investimento em fundos imobiliários muito mais líquido. O investidor pode vender parte ou a totalidade das suas cotas a outro interessado e reaver seus recursos, bem mais rápido e com menos burocracia.

Além disso, os fundos imobiliários permitem à pessoa física acessar imóveis e inquilinos de altíssima qualidade, geralmente inacessíveis por meio do investimento direto: shopping centers, lajes corporativas de alto padrão e galpões logísticos são alguns exemplos desses imóveis, em geral alugados a grandes e sólidas empresas.

O fundo imobiliário também poupa o investidor de ter que escolher os imóveis e inquilinos ou encarar a burocracia e as dores de cabeça de uma renegociação de aluguéis ou um despejo de locatários inadimplentes. Tudo é feito por gestores profissionais, especialistas em mercado imobiliário.

Em outras palavras, o investimento em fundos imobiliários tem menos risco de liquidez, de concentração, de inadimplência, de vacância (que é o risco de ficar sem receber porque o imóvel ficou vago), fora a tranquilidade de investir com gestão profissional.

A maior vantagem: isenção de imposto de renda

Mas talvez a maior vantagem do investimento em fundos imobiliários em relação ao investimento direto em imóveis seja a isenção de imposto de renda para os rendimentos.

Os aluguéis de imóveis são tributados conforme a tabela progressiva do imposto de renda, a mesma que incide, por exemplo, sobre os salários. Há uma faixa de isenção, mas mesmo que o valor do aluguel esteja dentro dessa faixa, isso não significa que ele ficará de fato isento.

Caso o proprietário tenha outras fontes de renda tributável, o valor do aluguel isento se somará a elas na época do ajuste anual. É sobre esta soma que incidirá a alíquota. Se o valor total se enquadrar, por exemplo, na faixa mais alta de 27,5%, será esta alíquota que incidirá sobre todo o valor, inclusive o do aluguel antes isento.

A venda de imóveis também é tributada. Há uma cobrança de 15% de IR sobre o ganho de capital, diferença entre os preços de aquisição e de venda do imóvel. O lucro imobiliário pode ser isento de IR em alguns casos, mas em se tratando de um investidor que tenha mais de um imóvel, as regras de isenção não se aplicarão a ele.

Já os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários a seus cotistas são totalmente isentos de IR para a pessoa física, desde que eles se enquadrem em certas regras.

Tanto os rendimentos advindos dos aluguéis pagos pelos inquilinos quanto aqueles resultantes das vendas de imóveis da carteira contam com a isenção.

A tabela a seguir compara o investimento em fundos imobiliários ao investimento direto em imóveis e mostra por que o primeiro é bem melhor que o segundo.

Investimento em fundos imobiliários X investimento direto em imóveis

Investimento em fundos imobiliários Investimento direto em imóveis
Possibilidade de investir em grandes empreendimentos de alta qualidade, como shopping centers, lajes corporativas de alto padrão e galpões logísticos, em geral inacessíveis para a pessoa física. Em geral, compra de imóveis residenciais, salinhas e pequenas casas comerciais ou flats.
Acesso a inquilinos de grande porte, como grandes empresas. Inquilinos são pessoas físicas, profissionais liberais ou pequenas empresas, com risco maior de inadimplência e mais suscetíveis a soluços econômicos.
Rendimentos, como aluguéis e lucro resultante da venda de imóveis da carteira do fundo, são isentos de imposto de renda para a pessoa física, desde que o fundo atenda a certas condições. Aluguéis são tributados de acordo com a tabela progressiva do IR. Ainda que se enquadrem na faixa de isenção, os aluguéis se somam às demais rendas do proprietário no ajuste anual, podendo passar a serem tributados. O lucro imobiliário também é tributado, a menos que se enquadre em uma das situações de isenção, que dificilmente se aplicam a investidores com mais de uma propriedade.
Baixos aportes iniciais. Com mil reais já é possível comprar uma participação em empreendimentos de alto nível. Alto aporte inicial. Desembolsos para adquirir um único apartamento ou imóvel comercial são bem maiores que aqueles para adquirir cotas de fundos imobiliários. Um único imóvel pode custar centenas de milhares de reais.
Diversificação com poucos recursos. Não é preciso desembolsar muito dinheiro para comprar cotas em diversos fundos imobiliários, e um único fundo pode ter grande variedade de imóveis e inquilinos. Por exemplo, em fundos de shopping centers, um único imóvel já conta com grande número de locatários. Diversificação demanda muitos recursos, pois exige que a pessoa física desembolse dinheiro suficiente para adquirir diversas unidades. Baixa diversificação deixa o investidor em desvantagem caso um inquilino fique inadimplente ou um imóvel fique vago por muito tempo.
Alta liquidez. Fundos imobiliários costumam ter suas cotas negociadas em bolsa como se fossem ações. Caso o investidor queira se desfazer do investimento, total ou parcialmente, basta vender suas cotas a outro interessado. Baixa liquidez. Para sair do investimento, é preciso vender um imóvel inteiro, a menos que ele tenha sido comprado em condomínio com outra pessoa, para quem o investidor poderá vender sua parte. A venda de um imóvel pode demorar dias, semanas ou até meses.
Gestão profissional. Fundos imobiliários contam com especialistas para escolher os imóveis que comporão a carteira, os inquilinos e as estratégias de investimento. Investidor deve agir por conta própria, o que demanda bom conhecimento das dinâmicas do mercado imobiliário, das características das diferentes regiões e das tendências de mercado.
Toda a burocracia fica por conta dos especialistas envolvidos na gestão do fundo. Investidores não têm qualquer dor de cabeça com inquilinos inadimplentes, renegociações de contratos, manutenção ou com os procedimentos para comprar, vender ou alugar um imóvel. Além disso, não é preciso se preocupar com a manutenção dos imóveis. Ainda que delegue a administração dos imóveis a uma administradora, o proprietário ainda terá que tomar decisões quanto a compra, venda, aluguel e escolha de inquilinos, assinar contratos e acompanhar de perto os procedimentos. Fora a necessidade de fazer manutenção e eventuais obras em seus imóveis.

Interessado em investir em fundos imobiliários? Venha para a GENIAL! Abra já a sua conta.

Fonte: Blog Genial

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